Rozpoczęcie i prowadzenie zgodnie z prawem prac budowlanych w większości przypadków wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Jest to proces uznawany za skomplikowany, jednak niezbędny do rozpoczęcia dużych inwestycji. Dowiedz się, w jakich sytuacjach wymagane jest pozwolenie, a kiedy można uprościć procedurę? Sprawdź, jak uzyskać pozwolenie, ile to kosztuje i ile czasu jest ważne.

Spis treści:

1. Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?
2. Kto może ubiegać się o pozwolenie na budowę?
3. Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?
4. Ile się czeka na pozwolenie na budowę?
5. Kiedy można rozpocząć budowę po uzyskaniu pozwolenia?
6. Ile czasu ważne jest pozwolenie na budowę?
7. Budowa domu bez pozwolenia

Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest wymagane do rozpoczęcia większości prac budowlanych, poza tymi, które podlegają uproszczonej procedurze zgłoszenia. Ma formę decyzji administracyjnej, którą trzeba uzyskać jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych na danej posesji. Konieczność uzyskania pozwolenia trzeba rozważyć przed inwestycją polegającą na następujących pracach:

• budowa nowego obiektu,
• rozbudowa lub nadbudowa obiektu istniejącego,
• przebudowa lub odbudowa starych budynków,
• budowa obiektu, do której konieczna jest rozbiórka istniejącego.

Pozwolenie na budowę jest wymagane także w przypadku planowania robót budowlanych prowadzących do zmiany sposobu użytkowania obiektu. Podczas budowy lub prowadzenia prac na kilku obiektach znajdujących się na jednej posesji wystarczy uzyskanie jednego pozwolenia. Wówczas konieczne będzie jednak przygotowanie projektu zagospodarowania posesji.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Do uzyskania pozwolenia na budowę i usprawnienia procedury konieczne jest przygotowanie kompletnej dokumentacji. Taka składa się z następujących dokumentów:

• wypełniony wniosek, który można pobrać ze stron internetowych starostwa powiatowego lub urzędu miasta,
• decyzje o warunkach zabudowy,
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością w celach budowlanych,
• wypis z rejestru gruntów, który dotyczy posesji przeznaczonej pod budowę oraz sąsiednich,
• warunki techniczne dotyczące dostawy mediów uzyskane od wszystkich dostawców (konieczne przy posesjach nieuzbrojonych),
• projekt budowlany, który składa się w czterech egzemplarzach papierowych wraz z opiniami, pozwoleniami i uzgodnieniami, które są konieczne do jego wykonania.

Projekt budowlany powinien składać się z trzech części:

1. projekt zagospodarowania posesji sporządzony na aktualnej mapie wraz z zaznaczonym usytuowaniem budynku, granicami posesji oraz układem komunikacyjnym,
2. projekt architektoniczno-budowlany właściwego obiektu określający formę obiektów, sposób ich użytkowania i opisujący najważniejsze parametry techniczne,
3. projekt techniczny zawierający rozwiązania konstrukcyjne i obliczenia.

Gdzie złożyć odpowiednie wnioski?

Wnioski o pozwolenie na budowę można składać na trzy sposoby:

• podczas wizyty w urzędzie miasta lub gminy, której podległa jest posesja przeznaczona pod budowę,
• listownie na adres w/w urzędu wraz z załączonymi wszystkim dokumentami,
• elektronicznie za pośrednictwem strony: e-budownictwo.gunb.gov.pl

Kto może ubiegać się o pozwolenie na budowę?

Zgodnie z zapisami prawa budowlanego (art. 32 ust. 4 pkt 2 pr. bud.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takie oświadczenie może złożyć:

• właściciel posesji,
• osoba upoważniona do użytkowania wieczystego,
• zarządca lub osoba posiadająca ograniczone prawo rzeczowe lub zobowiązaniowe.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?

Samo uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 1 zł za każdy m² powierzchni użytkowej budynku, jednak nie więcej niż 539 zł. Dotyczy to jednak tylko obiektów, które będą wykorzystywane w innych celach, niż mieszkaniowe. W przypadku budowy obiektów mieszkalnych opłaty skarbowe nie są pobierane.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę?

Oczekiwanie na wydanie pozwolenia na budowę obiektu nie powinno przekroczyć 65 dni. Jest to maksymalny ustawowy termin, jaki mają odpowiednie urzędy na podjęcie decyzji. Może on jednak ulec wydłużeniu, jeśli do wniosku będą wymagane dodatkowe dokumenty lub pojawią się problemy formalne. (Czy kamery na budowie są potrzebne?)

Kiedy można rozpocząć budowę po uzyskaniu pozwolenia?

Prace budowlane można rozpocząć natychmiast po uprawomocnieniu się pozwolenia, czyli po 14 dniach od jego doręczenie. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której jedna ze stron wniesie odwołanie do tej decyzji w terminie właśnie 14 dni.

Ile czasu ważne jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od momentu wydania decyzji. W tym czasie należy rozpocząć prace budowlane, w przeciwnym razie konieczne będzie składanie ponownego wniosku. Nowy wniosek będzie także potrzebny, jeśli przerwa w prowadzeniu prac budowlanych potrwa dłużej, niż 3 lata.

Budowa domu bez pozwolenia

Istnieją przypadki, w których pozwolenie budowlane nie jest potrzebne i wystarczy jedynie zgłoszenie chęci przeprowadzenia prac. To uproszczona procedura, która wymaga jedynie przygotowania:

• mapy poglądowej naniesionej na mapę ewidencyjną,
• uproszczonego projektu budowlanego,
• wypełnionego wniosku i oświadczenia o prawie dysponowania posesją.

Pozwolenie udzielane jest na podstawie tak zwanej „milczącej zgody”. Jeśli po 21 dniach od złożenia wniosków nie ma żadnego sprzeciwu ze strony urzędu, można rozpocząć prace budowlane. (Zobacz też: Budowa domu wiosną - na co warto zwrócić uwagę?)

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby postawić dom na zgłoszenie?

Dom na zgłoszenie musi spełniać określone warunki, do których należą:

• obiekt ma spełniać własne potrzeby mieszkaniowe,
• powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m², a wysokość pomieszczeń nie może być niższa od 2,2 m,
• budynek musi mieć charakter wolnostojący i budowę maksymalnie dwukondygnacyjną,
• obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce,
• inwestor ma prawo do dysponowania posesją na cele budowlane.

Nowelizacja przepisów budowlanych sprawiła, że od kilku lat uzyskania pozwolenia wymagają jedynie większe inwestycje. Prawidłowo przygotowane dokumenty i wcześniejsze ustalenie warunków dostarczania mediów sprawią, że sama procedura przebiegnie bezproblemowo.

FAQ - Najczęściej zadawane pytania

Co pierwsze: projekt czy pozwolenie na budowę?
Zanim inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę, musi przygotować projekt budowlany. Jeszcze wcześniej warto poznać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i ocenić, czy nie ma przeciwwskazań do budowy planowanego obiektu na danej posesji.

Kiedy nie dostanę pozwolenia na budowę?
Organ administracyjny może odmówić wydania pozwolenia na budowę, w przypadku, kiedy roboty budowlane zostały już rozpoczęte. Wówczas udzielenie takiej zgody nie leży już w zakresie kompetencji urzędu. Jeśli jednak wszystkie warunki są spełnione i dokumentacja jest kompletna, organ administracyjny nie ma prawa odmówić wydania pozwolenia.

Arkadiusz Mędrzak Specjalista w zakresie budownictwa i odnawialnych źródeł energii. Wiedzę zdobywał na studiach z zakresu budownictwa. Jego styl tworzenia treści jest klarowny i konkretny. Pasjonują go nowoczesne rozwiązania z zakresu smart home. Wolny czas lubi spędzać w ogrodzie, przy dobrej książce czy aktywności fizycznej.