Opłaty eksploatacyjne związane są z kosztami utrzymania i użytkowania obiektu. Na to pojęcie można trafić, poszukując lokalu na wynajem, a także szacując miesięczne koszty korzystania z budynku. Co zalicza się do opłat eksploatacyjnych, a czego nie obejmują? Jak się oblicza opłaty eksploatacyjne i czy można je obniżyć?

Spis treści:

1. Czym są opłaty eksploatacyjne?
2. Co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych?
3. Kto ponosi koszty opłat eksploatacyjnych?
4. Jak obniżyć koszty eksploatacji?
5. Jak rozliczyć opłaty eksploatacyjne?
6. Jak obliczyć opłatę eksploatacyjną?
7. Opłata eksploatacyjna budynku - podsumowanie

Czym są opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne są to wszystkie koszty, opłaty, wydatki i obciążenia związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych i użytkowych. Wydatki ponosi właściciel, najemca lub użytkownik lokalu. Opłaty eksploatacyjne są kluczowym elementem utrzymania nieruchomości w stanie zgodnym z jej przeznaczeniem i komfortem użytkowania.

Co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych?

W skład kosztów eksploatacyjnych wchodzą wszystkie opłaty, które wynikają z użytkowania obiektu, a nie są wynagrodzeniem za wynajem. Do opłat eksploatacyjnych zaliczamy między innymi:

• rachunki za media - rachunki za energię elektryczną, wodę, ścieki, gaz, ogrzewanie itp.,
• utrzymanie części wspólnych - sprzątanie, ogrzewanie i oświetlenie części wspólnych, czyli klatek schodowych i wind, a także utrzymanie przestrzeni wokół budynku (pielęgnacja zieleni, odśnieżanie),
• koszty zarządzania obiektem - opłaty za obsługę techniczną oraz wynagrodzenie dla zarządcy,
• fundusz remontowy - stałe opłaty przeznaczone na większe modernizacje,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• opłaty dodatkowe - wywóz śmieci, ochrona, monitoring.

Zakres opłat eksploatacyjnych jest różny i zależy od charakterystyki obiektu. Inne opłaty będą ponoszone w wynajmowanych mieszkaniach, inne w lokalach handlowych czy obiektach przemysłowych.

Czego nie obejmują opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne nie obejmują kosztów, które nie wynikają z bieżącego użytkowania. Po stronie tych kosztów nie można postawić czynszu. Nie zalicza się też do nich następujących opłat:

• koszty inwestycji i rozbudowy budynku, jak modernizacja oświetlenia, budowa parkingu itp.,
• zakup wyposażenia,
• koszty napraw uszkodzeń lub usuwania awarii,
• koszty związane z nieprawidłowym użytkowaniem lub zaniedbaniem obiektu,
• spłata kredytów lub zadłużenia wspólnoty,
• koszty reklam i opłat notarialnych.

Kto ponosi koszty opłat eksploatacyjnych?

Koszty związane z opłatami eksploatacyjnymi ponosi użytkownik obiektu. W zależności od statusu budynku i sposobu jego użytkowania może to być:

• najemca,
• ajent,
• zarządca,
• właściciel.

Część kosztów eksploatacyjnych wynajmowanego obiektu może wziąć na siebie właściciel, jeśli takie zapisy znajdą się w umowie najmu. Najczęściej dotyczy to funduszu remontowego lub kosztów związanych z naprawami.

Jak obniżyć koszty eksploatacji?

Koszty eksploatacji można obniżyć poprzez minimalizowanie zużycia dostarczanych mediów. Można to robić, prowadząc oszczędne użytkowanie, a także inwestując w nowocześniejsze rozwiązania:

• montaż systemów smart home - ograniczy zużycie energii elektrycznej i cieplnej do ogrzewania budynku,
• audyt energetyczny i poprawa izolacji termicznej - zmniejszenie kosztów ogrzewania,
• montaż sieci PV i magazynów energii - ograniczenie opłat za prąd elektryczny,
• montaż pomp ciepła - dobrze obliczone i zestawione z siecią PV znacznie obniżą koszty c.w.u. i ogrzewania budynku,
• pojemniki do segregacji odpadów - zmniejszenie opłat za wywóz śmieci.

Nie wszystkie opłaty eksploatacyjne można obniżyć. Opłaty na fundusz remontowy, koszty zarządzania obiektem czy stawka ubezpieczeniowa co roku rosną, wraz ze wzrostem inflacji.

Jak rozliczyć opłaty eksploatacyjne?

Opłaty eksploatacyjne można rozliczyć na kilka sposobów i wiele zależy od warunków umowy pomiędzy użytkownikiem nieruchomości oraz jej właścicielem. Oto 3 najpopularniejsze sposoby:

• koszty pokrywa najemca - ta metoda jest wygodna dla właściciela, jednak rodzi ryzyko braku regularnych opłat,
• rachunki opłaca właściciel i rozlicza się z najemcą na podstawie przedłożonych faktur lub ryczałtem,
• opłaty eksploatacyjne są doliczane do czynszu - wadą jest konieczność odprowadzenia podatku dochodowego od wyższej kwoty.

Nowe informacje odnośnie ulgi termomodernizacyjnej 2025. Sprawdź, na co nie dostaniesz już dofinansowania.

Jak obliczyć opłatę eksploatacyjną?

Opłatę eksploatacyjną można obliczyć, szacując całkowite miesięczne koszty utrzymania. W budynkach mieszkalnych, gdzie wszystkie opłaty są po stronie właściciela, wystarczy zsumować rachunki za cały rok i podzielić je przez 12 miesięcy.

Jeśli wynajmowana jest część obiektu - mieszkanie, magazyn lub biuro - należy określić średnie koszty utrzymania na m2 budynku. Do tego wystarczy zsumować wszystkie opłaty dla obiektu i podzielić przez jego całkowitą powierzchnię. Średnią za m2 wystarczy pomnożyć przez powierzchnię wynajmowanej części obiektu i otrzymamy potrzebną wartość. Do tego dolicza się opłaty za części wspólne, koszty indywidualne czy inne szczególne opłaty.

Opłata eksploatacyjna budynku - podsumowanie

Opłaty eksploatacyjne są stałym kosztem związanym z użytkowaniem budynku. Można je ograniczyć, inwestując w nowoczesne technologie, prowadząc rozsądne użytkowanie zasobów i negocjując umowy na linii właściciel-najemca.

FAQ - Najczęściej zadawane pytania o opłaty eksploatacyjne

Czy opłaty eksploatacyjne podlegają opodatkowaniu?

To, czy opłaty eksploatacyjne podlegają opodatkowaniu, zależy od ich charakterystyki oraz podmiotu, który je ponosi. Najemca opłacający samodzielnie koszty eksploatacyjne nie musi odprowadzać od nich dodatkowego podatku. Jeśli jednak opłaty eksploatacyjne są wliczone w czynszu, wówczas właściciel lokalu musi zapłacić od nich podatek dochodowy.

Czy koszty eksploatacji wliczają się w czynsz najmu?

Koszty eksploatacji nie są wliczane w czynsz najmu. Czynsz jest opłatą za korzystanie z nieruchomości uiszczoną przez wynajmującego lub użytkownika na rzecz właściciela. Koszty eksploatacji najczęściej dotyczą usług i świadczonych przez inne podmioty, a także dostarczanych przez nie dóbr.

Arkadiusz Mędrzak Specjalista w zakresie budownictwa i odnawialnych źródeł energii. Wiedzę zdobywał na studiach z zakresu budownictwa. Jego styl tworzenia treści jest klarowny i konkretny. Pasjonują go nowoczesne rozwiązania z zakresu smart home. Wolny czas lubi spędzać w ogrodzie, przy dobrej książce czy aktywności fizycznej.