Budowa własnego domu nie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia. Nowe przepisy Prawa budowlanego w Polsce umożliwiają budowę domów jednorodzinnych do 70 m² na zgłoszenie, bez konieczności uzyskania pozwolenia. Kto może wybudować dom bez pozwolenia i jakie warunki trzeba spełnić? Kiedy można rozpocząć budowę? Poznaj najważniejsze informacje na temat domu bez pozwolenia.

Spis treści:

1. „Dom bez formalności” – jakie są założenia budowy bez pozwolenia?
2. Jakie warunki trzeba spełnić, żeby postawić dom na zgłoszenie?
3. Kto może wybudować dom bez pozwolenia?
4. Jak wygląda procedura budowy domu bez pozwolenia?
5. Jakie kroki należy wykonać przed rozpoczęciem budowy?
6. Czy są darmowe projekty domów?

„Dom bez formalności” – jakie są założenia budowy bez pozwolenia?

Główne założenie „domu bez formalności” to możliwość budowy niewielkiego domu jednorodzinnego na zgłoszenie, bez konieczności uzyskania pozwolenia. Dom bez formalności umożliwia budowę niewielkiego budynku jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora, przy minimalnych formalnościach.

Nie potrzeba zatrudniać kierownika budowy i prowadzić dziennika budowy. Ułatwiona jest też procedura, która w takim przypadku polega jedynie na zgłoszeniu prac.

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby postawić dom na zgłoszenie?

Dom na zgłoszenie można wybudować jedynie jako budynek mieszkalny jednorodzinny z maksymalnie 30% powierzchni przeznaczonej na inną działalność. Taki obiekt powinien być budynkiem wolnostojącym, maksymalnie dwukondygnacyjnym, a jego lokalizacja na działce musi spełniać standardowe przepisy budowlane, zwłaszcza dotyczące oddziaływania na sąsiednie posesje. Dodatkowo dom musi być posadowiony zgodnie z przepisami dotyczącymi minimalnych odległości od granic działki, tj. 3 m dla ściany bez okien oraz 4 m dla ściany z oknami.

Dom do 70 m² bez pozwolenia – ile metrów można zbudować?

Dom na zgłoszenie można budować do 70 m² powierzchni zabudowy, ale całkowita powierzchnia użytkowa może być większa dzięki dobudowie tarasu, antresoli czy werandy. (Prawo budowlane nowelizacja 07.2022). Przed nowelizacją takiej procedurze podlegały jedynie budynki do 35 m².

Kto może wybudować dom bez pozwolenia?

Każda pełnoletnia osoba mająca prawo do dysponowania nieruchomością jako właściciel lub użytkownik wieczysty może wybudować dom bez pozwolenia, pod warunkiem że budynek zaspokaja jej potrzeby mieszkaniowe. Dodatkowo obiekt ma z założenia spełniać potrzeby mieszkaniowe inwestora i jego rodziny. Szczegółowe informacje znajdziesz na rządowej stronie: (gov.pl/dom-bez-formalnosci).

Jak wygląda procedura budowy domu bez pozwolenia?

Należy zgłosić chęć przeprowadzenia prac budowlanych w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta właściwym dla lokalizacji działki. Potrzebne będą:

• stosowny wniosek,
• projekt budowlany,
• wymagane oświadczenia.

Po złożeniu dokumentów organ administracyjny ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu. W przypadku jego braku inwestor otrzymuje tzw. milczącą zgodę, co pozwala na rozpoczęcie prac budowlanych. Taka ułatwiona ścieżka formalna pozwala rozpocząć pierwsze roboty na budowie już po 21 dniach od złożenia wniosku (Jak uzyskać pozwolenie na budowę?).

Jakie kroki należy wykonać przed rozpoczęciem budowy?

Przed rozpoczęciem budowy i załatwiania formalności, należy zorientować się w statusie prawnym działki. Prace można rozpocząć tylko na działce budowlanej. Warto też zapoznać się z MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) i jego założeniami w kwestii rozmiarów budynku. Następnie można przejść do zlecenia lub doboru gotowego projektu budowlanego.

Jakie dokumenty należy złożyć?

Wniosek dotyczący zgłoszenia prac budowlanych, wraz z niezbędnymi dokumentami, należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Do wniosku trzeba dołączyć następujące dokumenty:

• oświadczenie, że budowa ma zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe inwestora,
• projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany wraz z niezbędnymi opiniami,
• w szczególnych przypadkach konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy, jeśli posesja nie jest objęta MPZP.

Urząd ma 21 dni na zgłoszenie zastrzeżeń do wniosku od daty jego złożenia. Jeśli tego nie zrobi, zostaje wydana milcząca zgoda i można rozpocząć prace budowlane.

Komu zgłosić datę rozpoczęcia budowy?

Zgłoszenia można dokonać osobiście w urzędzie lub elektronicznie za pomocą platformy e-budownictwo. Termin rozpoczęcia budowy należy przesłać do właściwego organu nadzoru budowlanego, a budowę należy rozpocząć w terminie do 3 lat od daty zgłoszenia. Termin nie może jednak obejmować daty wcześniejszej niż 21 dni po złożeniu wniosku.

Czy są darmowe projekty domów?

Na stronie gunb.gov.pl dostępne są darmowe projekty architektoniczno-budowlane domów. W łatwy i przystępny sposób można pobrać gotowe projekty domów do 70 m2 i domków letniskowych, które można wybudować bez pozwolenia. Ofertę uzupełniają budynki o większej powierzchni, które będą wymagały pozwolenia na budowę.

Budowa domu bez pozwolenia ma ułatwić prywatnym inwestorom wzniesienie prywatnego lokum niskim kosztem. Uproszczona procedura i dostępne projekty sprawiają, że marzenie o własnym domu staje się dla wielu jeszcze bardziej realne.

FAQ - Najczęściej zadawane pytania

Czy taki dom bez pozwolenia będzie można sprzedać?

Tak, ponieważ formalnie z żadnego zapisu ustawy nie wynika zakaz sprzedaży domu budowanego bez pozwolenia. Przepisy prawa cywilnego pozwalają na swobodne przenoszenie własności nieruchomości. W związku z tym w konsekwencji zmiany statusu materialnego lub formalnego rodziny można zdecydować się na sprzedaż takiego domu. Przeniesienie własności na członka rodziny, na przykład dzieci, nie pozostawia żadnych wątpliwości prawnych. Jeśli jednak organ administracji lub prokurator uzyskają dowody na to, że inwestor rozpoczął budowę domu z zamiarem sprzedania go, może to doprowadzić do dalszych konsekwencji.

Arkadiusz Mędrzak Specjalista w zakresie budownictwa i odnawialnych źródeł energii. Wiedzę zdobywał na studiach z zakresu budownictwa. Jego styl tworzenia treści jest klarowny i konkretny. Pasjonują go nowoczesne rozwiązania z zakresu smart home. Wolny czas lubi spędzać w ogrodzie, przy dobrej książce czy aktywności fizycznej.